马尼拉房产地产中文服务公司
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本期来给大家科普下菲律宾的房产12的税问题
大半年以来，菲律宾期房的12%房产税，从张罗调低税基至200万的靴子要落地，一直到2021年1月1日税务局发文表明开始着手实行，再到杜特地总统签署法令通过，以SMDC为代表的开发商，已经按照新税基，开始收取了一波12%的房产税，再到最新6月11日，菲律宾税务局更新了最新收税公告，将房产税的税收标准又回调至319万。
如此一波三折，无论是吃瓜的群众还是正在下场买免税房的客户，纷纷大呼猝不及防，菲律宾政府怎么如此任性，仅仅7个月，变了三次脸。 本着实事求是的态度，彩荣先讲三次变脸的前后变化，再讲其中的博弈过程，最后讲一下今天彩荣和SMDC客服中心的实地了解，SMDC关于税务调整的建议。
第一折：从2020年10月下旬开始，以SMDC为代表的的一线开发商，通知客户在交易二手期房更名的过程中，2021年起，房价不到319万的单元公寓，将被征收房价12%的增值税（VAT）。
按照菲律宾税收法，以及菲律宾税务局（BIR）更新的RR13-2018法令中有关增值税（VAT）的部分，增值税三年一调整，2021年，正好属于调整之年。
按照该法令，2021年起，增值税的税基，从319万降低为200万，可以说，一旦此法案正式实施，市场上的免税房将被统统腰斩。
第二折：2021年头两个月，市场里成交的二手更名期房，新合同出来后，并没有按照税务局的规定增加VAT，坊间传说，因为疫情造成经济低迷，市场新房期房，成交数量持续阴跌，已有代表地产行业利益群体的议员，发表公开讲话，同时给财政部和税务局发函，建议慎重考虑调低税基一事。 彼时，因为舆论场中，议论纷纷，因此BIR也没有在那个时候，强行推进该法令的更迭与实施。
2021年，是杜特地总统的财税改革进入攻坚深水区，菲律宾参众两院为通过新税法 ——《企业复苏和税收激励法案》（Corporate Recovery and Tax Incentives for Enterprises (CREATE) Act），争分夺秒走流程等待批复成为法律。 在两院提供的税改草案里，房产增值税的免税门槛，从之前的319万宽松至420万比索，理由是刺激菲律宾的地产购买热情，为房产开发商松绑，加速地产行业的发展。
然鹅，一向以穷人保护者自居的总统，觉得420万门槛容易漏掉太多税金，于是否决掉420万的宽松门槛，依旧按照原有税法规定，2021年住房的增值税（VAT）免税门槛，调整到200万比索。
消息公布后，SMDC，AYALA，对于旗下近期交易的免税房，纷纷跟进，推出自己的免税房补缴SOA的相关资料， 杜特地于2021年3月26日签署该法案，15天后，菲律宾国税局（BIR）发布了新的税收法规细则，该法规将实施《企业复苏和税收激励法案》（CREATE）的规定。
这是该故事的第二波转折，杜特地大笔一挥，绝灭了免税房从319万涨到420万的可能性。
第三折：经历了杜特地总统的钦点，VAT的靴子落了地，对于普通购买免税房的客户来说，增加了一笔不菲的费用，但是这笔钱，开发商拿不到，卖家拿不到，最后是归于国库。
买卖双方都没有利益，只是增加持有成本的结果会发生什么？答案是显而易见的免税房交易数量直线下降，去SMDC办事再不会经历等打印SOA排队一小时的局面。
本来房产市场已经几近躺平，现在唯一有点热乎气的免税房也被强行结扎，无论是卖家买家中介，都憋了一肚子不满情绪，再加之市场低迷，以为调低了税基可以增加税收，结果发现市场没交易了...... 从善如流的财政部，在一堆房产利益集团的游说下，从善如流的签署了更新备忘录，结果是第三折，菲律宾税务局于上周六发布了 RR 8-2021备忘录，该备忘录的重点是，鉴于菲律宾当下的是局面，为了刺激房地产经济。免征增值税（VAT）的房屋的门槛将保持在 319.9 万比索。 换句话说，兜兜转转了半年多，菲律宾免税房的增值税起征点，再一次回到了原点。
